空き家・空き地でお困りの方も
ご相談ください
急速に進む少子高齢化の結果、全国的に空き家や空き地が増え、社会問題化しています。知多エリアも例外ではありません。こちらでは、知多エリアで不動産売却を行っている南知多開発株式会社が空き家や空き地問題についてご説明します。
相続したものの住んでいない実家にも毎年固定資産税はかかります。適切な管理もしなければいけません。年数が経てば経つほど問題は複雑になっていきますので、早めに当社へご相談ください。
空き家・空き地問題
2014年に公布された「空き家対策特別措置法」の定義によると、空き家とは「1年以上住んでいない、または使われていない家」を指します。
たとえば何年も人が住んでおらず、外観が劣化していても、物件の所有者が定期的に荷物の搬入や搬出など倉庫のように使っている場合には、空き家に該当しません。逆に、外観や内装がきれいであっても、1年以上人が住んでいなければ空き家と見なされるのです。
空き家は年々増え続けており、総務省の住宅・土地統計調査によれば、空き家の総数は、この20年で1.8倍にも増加しています。
このように増え続けている空き家は、周辺や地域へ悪影響を及ぼします。たとえば、倒壊や崩壊、屋根・外壁の落下などの危険があったり、火災発生のおそれがあったり、犯罪の温床になったりという問題が挙げられます。ほかにリスクとして、ごみの不法投棄、衛生の悪化、悪臭の発生、景観の悪化なども該当するでしょう。
なお空き家のうちでも、そのまま放置していると倒壊の危険性があるような空き家は、自治体から「特定空き家」として認定されてしまいます。そうなると固定資産税の特例から除外されたり、最終的に強制撤去されたりすることもあります。
相続した空き家が特定空き家として指定されないように、1年以上使用実績のない家は放置せず、何らかの対策を考えたほうがよいでしょう。
どうして空き家・空き地は発生するのか？
どうして空き家や空き地が増え続けているのでしょうか？ 近年では、子どもが進学や就職などで都会に出て行き、実家に戻ってこないケースが増えています。そして高齢者も老人ホームに移ったり、都会に住む子世帯との同居を選択したりすることで、空き家になってしまうのです。
さらに、転居後に高齢者が死亡すると、空き家は相続対象となります。実家を相続した子世帯などが、「物置として必要」「解体費用をかけたくない」「とくに困っていない」などの理由から、活用することなく放置することで、空き家状態が続いてしまうのです。
国土交通省が行った「空き家実態調査」によると、空き家となった住宅の取得原因については「相続」が半数以上を占めています。また空き地を取得した理由についても、「相続」や「贈与」が大きく増加しています。
空き家放置のデメリット
空き家が放置されると、経済的にも社会的にも様々な損失が発生するリスクがあります。経済的な損失としては、空き家が有効的に活用されないことで発生する機会損失です。売却や賃貸などによって得られるはずだった利益は、物件を放置していては得られません。
また、人が住んでいない不動産はすぐに劣化していきます。土台や柱の劣化、異臭などによって資産価値も下がっていきます。しかも、住んでいない家にも無駄な固定資産税を払い続けなければいけません。
社会的なリスクとしては、放置しておくことで建物の老朽化が進み、近隣に悪影響を及ぼしかねない点です。雑草や害虫の発生、小動物が棲みつく、悪臭の発生など周囲の景観悪化にもつながります。
さらには犯罪の温床化、火災発生の危険、壁や屋根の落下、倒壊の危険など、適正に管理せず空き家を放置しておくことは様々なトラブルを引き起こす原因になってしまうのです。
注意！特定空き家化とそのデメリット
増加する空き家問題に対処するために、政府は2015年に「空き家対策の推進に関する特別措置法」を成立させました。これによって、適切に管理されていない空き家に対し、自治体が「特定空き家」として指定できるようになったのです。
特定空き家として指定されてから自治体に「勧告」を受けると、住宅用地特例の対象から除外され、固定資産税の優遇措置の適用が受けられなくなってしまいます。その結果、翌年以降の固定資産税が更地と同様の6倍にまで増えてしまうのです。
さらに自治体からの「命令」に応じないと、50万円以下の過料も科せられます。そして最終的には自治体の強制代執行によって空き家を取り壊し、解体費用が持ち主に請求されることになります。
解決・活用方法
固定資産税が上がってしまったり、事故や事件の温床になったりなど、空き家を放置していることはリスクでしかありません。そうなる前に、売却や賃貸化、管理委託などを検討するとよいでしょう。
売却
「空き家管理が大変」「固定資産税などの税金負担を減らしたい」といった方に、もっとも一般的な解決方法が売却です。
空き家の売却をお考えの場合は、できるだけ空き家の近くにある地域密着の不動産会社を選ぶとよいでしょう。不動産会社の中には、空き家を得意としているところもありますので、地元の評判を確認してみるのもおすすめです。
土地として売却
中古の戸建ては年数が経つにつれて売りづらくなっていきます。築年数が古く、そのままで売りづらい場合は、空き家を解体し、更地にしてから売りに出してもよいでしょう。利便性の高い土地であれば、更地にすることで購入希望者が早く見つかることがあります。
ただし、更地にしてしまうと、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が上がってしまうので注意が必要です。また悪質な解体業者に依頼してトラブルを招くこともありますので、業者選びは慎重に行う必要があります。
貸し出す
空き家の有効活用として、もっとも簡単な方法が空き家の賃貸物件化です。状態が悪く、そのままで住めそうもない場合には、リフォームや修繕してから貸し出すとよいでしょう。通常の賃貸だけでなく、シェアハウスや民泊として貸し出す方法もあります。
2018年に住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）という法律が制定され、住宅の一部の貸し出しが可能になりました。ただし、近隣とのトラブルを起こさないように、利用者への規約や近隣の方への配慮・承諾などが必要です。
空き家管理を頼む
空き家状態が続くと、日に日に家は劣化していきます。今は使う予定がないけれど、将来は住みたいと考えている場合には、建物の劣化を避けるために、適切に管理をしておくことが必要です。
空き家管理には、外観からの目視点検をはじめ、通気や換気、通水、雨漏り点検、庭木確認、ポスト掃除、郵便物の転送、庭のごみ処理、害虫害獣駆除、近隣への挨拶など、様々なタスクがあります。当社では管理サービスのご紹介も可能ですので、お気軽にご相談ください。
