家の相続ではトラブルが起こりがち
ケース別に押さえたい9つの対処ポイント

不動産を相続する場面では、「相続人同士の話し合いがまとまらない」「想定以上の税金がかかってしまった」「親が認知症になり手続きが進められない」など、さまざまな問題が重なって起こることがあります。不動産売却だけでなく相続相談にも対応している南知多開発株式会社では、半田市・知多市・大府市（知多半島全域）を中心に、相続に関わる多くの不動産トラブルを解決へと導いてきました。ここでは、家や土地を相続する際に押さえておきたい注意点と、トラブルが生じた場合の対処方法についてご紹介します。

相続人が2人以上いる

不動産の分割方法をどう選ぶかがポイント

不動産は現金のように均等に分けることが難しいため、相続人が複数いる場合には、円滑に相続を進めるのが簡単ではありません。そのため、「現物分割」「換価分割」「代償分割」といった方法の中から、状況に応じた分割方法を選んで相続を行います。

現物分割	換価分割	代償分割
	不動産を現物のまま分けて相続する方法を「現物分割」といいます。土地の場合、分割後も十分な面積が確保できるのであれば選択肢となりますが、敷地が狭い場合は現実的ではありません。その際は、他の相続方法を検討する必要があります。	換価分割		相続した不動産を売却し、その代金を相続人で分ける方法を「換価分割」といいます。家やマンションなど現物で分けにくい不動産でも、現金化することで公平に分割できます。利用予定のない不動産を相続する際の、有効な選択肢の一つです。	代償分割		一部の相続人が不動産を相続し、他の相続人に相続分相当の現金を支払う方法を「代償分割」といいます。不動産を均等に分けにくい場合や、現金での受け取りを希望する相続人がいる場合に適した方法です。
不動産を現物のまま分けて相続する方法を「現物分割」といいます。土地の場合、分割後も十分な面積が確保できるのであれば選択肢となりますが、敷地が狭い場合は現実的ではありません。その際は、他の相続方法を検討する必要があります。	相続した不動産を売却し、その代金を相続人で分ける方法を「換価分割」といいます。家やマンションなど現物で分けにくい不動産でも、現金化することで公平に分割できます。利用予定のない不動産を相続する際の、有効な選択肢の一つです。	一部の相続人が不動産を相続し、他の相続人に相続分相当の現金を支払う方法を「代償分割」といいます。不動産を均等に分けにくい場合や、現金での受け取りを希望する相続人がいる場合に適した方法です。

不動産を相続人全員で共有する方法もありますが、売却や建て替えには全員の同意が必要となるため、後々トラブルに発展しやすく、あまりおすすめできません。また、代償分割は高額な現金や資産を用意する必要があり、現実的でないケースも多いことから、実際には換価分割が選ばれることが一般的です。

家や土地を相続したくない

不動産を相続しないために知っておきたい制度

借金や多額のローンが相続財産に含まれている場合や、相続する土地や建物を今後利用する予定がない場合には、相続放棄を選択するのも一つの方法です。また、財産の一部のみを引き継ぐ「限定承認」という制度を利用できるケースもあります。いずれの場合も、相続開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所で手続きを行う必要があるため、早めの判断が重要です。
参考：裁判所　相続の放棄の申述

さらに、相続した土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」も始まっています。一定の条件を満たせば、宅地や田畑、農地などを国へ引き渡すことができるため、売却が難しい不動産を相続した場合には、この制度の活用も検討するとよいでしょう。
参考：政府広報オンライン　相続した土地を手放したいときの「相続土地国庫帰属制度」

相続対象の不動産が空き家である

空き家相続で注意したい特例の可否と税負担のリスク

相続した不動産が空き家の場合、「小規模宅地等の特例」が適用できず、相続税の軽減を受けられない可能性があります。ただし、被相続人となる親が特別養護老人ホームなどの施設に入居していたケースでは、一定の要件を満たすことで特例を利用できる場合もあるため、まずは適用の可否を確認することが大切です。
参考：国税庁　相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

一方で、空き家の状態が長く続くと、行政から「特定空き家」に指定される可能性があります。特定空き家に認定されると、固定資産税や都市計画税の軽減措置が受けられなくなり、宅地として利用していた場合と比べて税額が最大で6倍になることもあります。そのため、負担が大きくなる前に早めの売却を検討することをおすすめします。
参考：東京都主税局　「特定空家等」

なお、土地の評価額は国税庁が公表している「路線価」をもとに計算します。
参考：国税庁　財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

被相続人と相続人が十分に意思疎通を取れるうちに相続について話し合い、将来に備えておくことが大切です。

事前に知っておきたい不動産の価値

相続後の判断やトラブルを防ぐための事前確認

将来、土地や建物を相続する可能性がある場合には、あらかじめ不動産の価値を確認しておくことが大切です。事前にどの程度の価値がある不動産なのかを把握しておけば、相続後に売却するのか、賃貸として活用するのか、あるいは相続人が居住するのかといった判断もしやすくなります。また、相続人それぞれが考えている不動産の価値に差があると、評価額に納得できない方が出てくる可能性もあります。その結果、遺産分割協議がスムーズに進まなくなることもあるため、事前に客観的な不動産評価を知っておくことで、将来的なトラブルを防ぎやすくなります。

相続が起こる前に検討したい不動産売却

相続前に売却を検討したほうがよいケースとは

次のようなケースに当てはまる場合は、相続が発生する前に不動産を売却したほうが、結果的に有利になる可能性があります。

不動産価格は短期間で大きく変動することもあるため、相場が高いうちに売却を検討するのが一つの判断です。また、各種特例が適用できない不動産は維持費の負担が大きくなりやすく、早めに手放したほうがよいケースもあります。特に流動性の低い不動産では、相続後に売却を始めると、相続税の納付期限である10か月以内に買主様が見つからない可能性もあるため、注意が必要です。